Verschiedene Steuern können im Immobilienbereich anfallen. In diesem Artikel finden Sie eine Übersicht der Wichtigsten:
Erklärung der Steuerarten
Vermögenssteuer: Diese wird aufgrund des Steuerwerte, bzw. des Katasterwertes der Liegenschaft errechnet und mit dem restlichen Vermögen besteuert. Viele Liegenschaften in der Zentralschweiz werden nun laufend neu geschätzt. Auch das Schatzungsverfahren wir für die Behörden vereinfacht. Evtl. Einsprachen auf die ermittelten Schatzungssummen haben eher wenig Erfolgsaussichten.
Eigenmietwert: Er ergibt sich aus einem %-Satz des Liegenschafts-Vermögenswert, gemäss Schatzung der zuständigen Steuerbehörde. Dieser Eigenmietwert ist im Moment viel diskutiert, da unsere Politiker darüber debattieren, ob er abgeschafft werden soll. Dies hätte auch Einfluss auf die Abzugsmöglichkeit der Gewinnungskosten (Unterhalt) und die steuerliche Behandlung der Schuldzinsenabzüge. Die typischen 2.-Wohungskantone sehen dieser Entwicklung skeptisch entgegen, da sie auf dieses Steuersubstrat wohl doch angewiesen sind.
Grundstückgewinnsteuer: Sie fällt an, wenn eine Liegenschaft verkauft wird und richtet sich nach der Besitzdauer der Liegenschaft. Das heisst, je länger die Liegenschaft im Eigentum ist, wird diese beim Verkauf dann tiefer besteuert. Bei einer Dauer von mehr als 30 Jahren, fällt diese Steuer, für den Kt. Luzern z.B., auf ein Minimum von 12 -15% des Verkaufsgewinnes. Dieser ergibt sich, einfach gesagt, aus der Differenz des Verkaufspreises und des Wertes des damaligen Preises, plus den wertvermehrenden Investitionen, bzw. den Baukosten.
Kapitalgewinnsteuer: Bei einem gewinnbringenden Immobilienverkauf aus einer juristischen Person (AG, GmbH, Kommandit-AG u. Genossenschaft) fällt die Kapitalgewinnsteuer an. Sie bemisst sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und damaligem Kaufpreis plus wertvermehrenden Investitionen, bzw. damaligen Baukosten.
Handänderungssteuer: Sie errechnet sich aus dem sogenannten Handänderungswert. Dieser besteht grundsätzlich aus allen Leistungen der Erwerberin bzw. des Erwerbers für den Kauf des Immobiliums. Wenn dieser vereinbarte Erwerbs-Preis unter nahestehenden Personen tiefer ist als ein Marktwert, dann wird ein kantonaler Ersatzwert definiert, welcher die Grundlage für die Handänderungssteuer bildet. Im Kt. Luzern wird 1,5% des Handänderungswertes als Steuer erhoben. Früher wurde diese Steuer aufgeteilt auf die Verkäuferschaft und den oder die Käufer. Heute wird sie meistens der Käuferschaft angelastet.
Schenkungssteuer: In einigen Kantonen kennt der Fiskus die Schenkungssteuer. Allerdings werden Zuwendungen unter Ehegatten und eingetragenen Partnerschaften im Moment in allen Kantonen nicht besteuert. In der Regel sind auch Zuwendungen von Eltern an Kinder und andersherum von der Steuer ausgenommen. Wo sie jedoch anfällt, wird sie in %-ten der Schenkungssumme berechnet und wird äusserst individuell behandelt. (zwischen 4 -18%) Im Kt. Luzern wird eine Schenkung grundsätzlich nicht besteuert. Dies jedoch nur, wenn der Schenkgeber nicht innerhalb einer 5-Jahresfrist verstirbt. Sollte dieser Fall aber eintreten, so wird diese Vermögensübertragung wie eine Erbschaft behandelt und entsprechend dem Verwandtschaftsgrad, über die Erbschaftssteuer, besteuert.
Erbschaftssteuer: Sie entsteht beim Erbgang und richtet sich nach der Erbschaftsstumme und dem Verwandtschaftsgrad. Grundsätzlich sind die Ehegatten und Personen in eingetragenen Partnerschaften sowie getrennte Ehegatten steuerbefreit. Hingegen gilt für im Zeitpunkt des Todes oder der Zuwendung rechtskräftig geschiedenen Ehegatten der Steuersatz für Nichtverwandte. Je weiter die Verwandtschaft entfernt ist, je höher wird diese besteuert. Auch die direkten Nachkommen sind auf Kantonsstufe steuerbefreit. Für die evtl. Besteuerung der Nachkommen auf Gemeindestufe gibt es eine Übersicht der Gemeinden, auf welcher ersichtlich ist, welche Gemeinde eine Steuer erhebt, jedoch höchstens 2%; CHF 100‘000.00 sind steuerfrei.
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